Ev Sahibinin Kiracıyı Evden Çıkarması; Türk Borçlar Kanunu Kira Hukukuna ayrıca önem vermiş; taraflar arasındaki kira ilişkisini Türk Borçlar Kanunu’ nda madde 339 ila 356 arasında, Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları başlığı altında detaylıca düzenlenmiştir. Kanun hangi hallerde ev sahibinin, kiracının yargı ve icra organlarıyla tahliyesini talep edebileceğini ayrı ayrı düzenlenmiştir. İlgili hükümlere göre kiracının tahliyesi aşağıda sayacağımız hallerde gündeme gelecektir;
Ev Sahibinin Kiracıyı Evden Çıkarması
- Kira sözleşmesinin süresinin 10 yılı aşması nedeniyle kiracının tahliyesi
- Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kiralananın tahliyesi
- Kiracının kira borcunu ödemede temerrüde düşmesi nedeniyle kiralananın tahliyesi
- Tahliye taahhütnamesinin imzalanmış olması
- Kiralanın tadilat ihtiyacı nedeniyle tahliyesi
- Komşuları rahatsız etmesi nedeniyle kiralananın tahliyesi
- Kiracının iflası nedeniyle kiralananın tahliyesi
- Taraflar arasında imzalanmış kira sözleşmesine aykırılık durumunda kiracının kiralanandan tahliyesi gündeme gelecektir.
EV SAHİBİNİN KİRACIYI EVDEN ÇIKARMA ŞARTLARI
Kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde sürenin bitmesi veya belirsiz süreli olması nedeniyle kiracının direkt tahliye edilmesi için yeterli şartlar oluşmaz . Yani aynı zamanda kanunun her bir tahliye yolu için öngördüğü şartların gerçekleşmesi gerekmektedir.
Yukarıda da açıkladığımız üzere ev sahibinin kiracıyı kiralanandan tahliye etmesinin çeşitli yolları bulunmaktadır. Söz konusu tahliye yollarının her birinde ev sahibinin kiracıyı evden çıkarmasının ayrı ayrı şartları bulunmaktadır. Her bir tahliye yolunun şartlarını tek tek açıklamak gerekirse;
- Kira Sözleşmesinin Süresinin 10 Yılı Aşması:
Taraflar arasında kira ilişkisi kurulduktan sonra kiracının 10 yıldan fazla kiracı olması halinde ev sahibinin başka hiçbir gerekçe sunmadan kiracının evden çıkarılmasını isteme hakkı doğar. Ev sahibi her kira yılından 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak evi tahliye etmesini talep edebilir. Kiracı yapılan bildirime rağmen evi tahliye etmezse ev sahibi dava yolu ile veya cebri icra yoluyla kiralanın tahliyesini isteyebilir.
- Gereksinim Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi: Kiraya verenin kendisi, eşi, alt soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kimselerin ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılacak tahliye davası ile kira ilişkisi sona erdirilebilir. Kanunda kiracıya önceden bir ihtarda bulunulması zorunluluğu getirilmemiştir. Ancak TBK m.353 uyarınca dava açma süresi de dahil olmak üzere kira dönemi içinde kiracıya gereksinim nedeniyle tahliye ihtarı yapıldığında dava açma süresi sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay ile sınırlı olmayacak ve kira dönemini sonuna kadar uzayacaktır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise taraflar 6 ayda bir fesih bildiriminde bulunabilir. Bu durumda ev sahibinin kiracıya 3 ay önceden gereksinim nedeniyle tahliye bildiriminde bulunursa 6.ayın sonunda evi tahliye etmesini isteyebilir. Kiracı evi boşaltmazsa tahliye davası açabilecektir.
Gereksinim nedeniyle taşınmazın tahliye edilmesi halinde ev sahibi 3 yıl boyunca eski kiracısından başka hiç kimseye taşınmazı kiralayamayacaktır. Kiralandığı takdirde kiracı, mahkemeden 1 yıllık kira bedelini talep edebilir.
- Kiracının Kira Borcunu Ödemede Temerrüde Düşmesi: Bu tahliye nedeninde kira sözleşmesinin bir yıldan kısa ve bir yılı aşan kira sözleşmeleri olmak üzere ayrıma gidilir. Şayet kira sözleşmesi bir yıldan daha az ise kira süresi içinde kira ödenmediği takdirde kiraya verenin iki defa ihtarı ile taşınmazın tahliyesi gündeme gelecektir.
Kira sözleşmesi bir yıldan fazla süreli ise kira süresi içinde kiracıya iki defa kirayı ödemediği için ihtarda bulunulursa taşınmazın tahliyesi nedeni doğar.
Kiraya veren bildirimi yazılı olarak yapmalıdır. İhtarnamede kiracıya kira borcunu ödemesi için 30 günlük mühlet verilir; bu süre içinde kira borcunu ödemezse kira sözleşmesinin feshedileceği ihtar edilir. Kiracı, verilen süre içinde kira borcunu öderse tahliye nedeni ortadan kalkacaktır.
Kira borcu ödenmediği zaman ise icra takibi ile kira alacağının tahsil edilmesi gerekir. Başlatılacak olan icra takibinde yalnızca ödenmeyen kira bedelleri değil aynı zamanda eksik kira bedeli nedeniyle ilgili taşınmazın tahliyesi talep edilir. Uygulamada bu takip talebine Örnek No:13 denmektedir. Aşağıda bu konuyu daha detaylı ele alacağız.
- Taraflar Arasında Tahliye Taahütnamesinin İmzalanması: Tahliye taahütnamesi kiracı ile kiraya verenin imzaladığı, kiracının belli bir süre sonra evi boşaltacağını taahhüt ettiği sözleşmedir. Eğer taraflar arasında kanunda öngörülen şekil şartlarına uygun bir tahliye taahütnamesi imzalanmışsa taahütnamede belirlenen tarihte kiracının evi boşaltması gerekmektedir.
Tahliye taahütnamesinde kiralananın adresi ve tahliye tarihi açık ve net olmalıdır. Belirlenen tarihte kiracı evi boşaltmazsa ev sahibi taahütnamede belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde taşınmazın tahliyesi davası açabilir veya icra takibi başlatarak da taşınmazın tahliyesini isteyebilir.
- Kiralananın Onarımı Nedeniyle Tahliyesi: Kira sözleşmesine konu evin oturulamayacak derecede tadilat gerektiği durumlarda kiracının tahliyesi istenebilir. Burada bahsedilen küçük onarımlar değil daha büyük ve yaşamaya uygun hale getirilebilecek onarımlardır. Yapılacak onarım işlerinin zorunlu ve gerçek ihtiyaç olması gerekmektedir.
- Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Kiralanandan Tahliyesi: Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre kiracının komşuluk kurallarına uygun davranma ve kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü vardır.
Kanun her ne kadar komşuların rahatsız edilmesi demişse de rahatsız edici eylemlerin neler olduğunu düzenlememiştir. Yargıtay kararları ışığında kiracının komşuları rahatsız edici eylemlerine kiracının her gün sarhoş gelerek komşuları rahatsız etmesi, evini genelev gibi kullanması, sürekli gürültü yapması, sürekli kavga çıkarması, komşulara huzursuzluk vermesi gibi durumları rahatsız edici davranışlara örnek gösterebiliriz.
- Kiracının İflası Durumunda Kiralananın Tahliyesi: Kiracı iflas ettiğinde kiraya veren iflas masasına veya kiracıya yapacağı bildirimle ileride ödenmesi gereken kira bedelleri bakımından bir teminat isteme hakkına sahiptir. Kiraya veren yapacağı bildirimle teminat için bir süre belirler. Belirlenen sürenin sonunda herhangi bir teminat gösterilmezse kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı doğar ve kiracının kiralanandan tahliyesini ister.
- Kira Sözleşmesine Aykırılık: Bilindiği üzere Türk Borçlar Hukukunda sözleşme serbestisi benimsenmiştir. Yani taraflar imzalayacakları sözleşmede ahlaka ve kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadığı sürece sözleşmenin içeriğini serbestçe tayin edebilirler. İşte bu sebeple taraflar kira sözleşmesinin içerisine bazı hükümler koyabilir ve bu hükümlere aykırılık halinde sözleşmenin feshedileceğini düzenleyebilirler. Böyle bir durumumda kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışı nedeniyle kiraya veren taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir.
EV SAHİBİNİN KİRACIYI EVDEN ÇIKARMA SÜRESİ
Türk Borçlar Kanununda kira ilişkisinde kanun koyucu kiracıyı kiraya verene göre daha çok koruma altına almıştır.
Tahliye taahhütnamesine dayalı açılan icra takibine kiracı tarafından itiraz gelmezse 15 gün içerisinde ev tahliye edilebilir. İcra takibine itiraz edilir fakat taahhütnamedeki sürelere, taahhütnamedeki imzaya, kira sözleşmesine itiraz edilmez ise tahliye davası İcra Hukuk Mahkemelerinde açılacaktır. İcra hukuk mahkemelerinde tahliye taahütüne dayalı tahliye davaları 4-8 ay arasında sürmektedir. Bu süreçte usulü işlemler titizlikle takip edilmelidir, kanun en ufak boşluğu kiracı lehine değerlendireceğinden herhangi bir hata yapılmaması elzem olup bu alanda uzman bir kira avukatına başvurmak önemlidir.
Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarma süresi kira sözleşmesinin süresine göre şekillenmektedir. Örneğin 10 yıllık ve daha üstü süreli kira sözleşmelerinde TBK m.347/1 uyarınca ‘’ on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” hükmü düzenlenmiştir. Yine belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitimiyle kira ilişkisi sona erer.
Ancak sürenin bitiminden sonra kiracı halen evde oturuyor ve kiraya veren de buna ses çıkarmıyorsa sözleşme süresi kendiliğinden 1 yıl daha uzayacak ve kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesi niteliğini kazanacaktır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK m.347/ uyarınca “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” hükmü düzenlenmiştir. Yani belirsiz süreli kira sözleşmelerinde veya sonradan belirsiz süreli hale gelen kira sözleşmelerinde kiracı her zaman; kiraya veren ise 10 yılın geçmesiyle yazılı fesih bildiriminde bulunarak kira ilişkisini sonlandırabilir.
EV SAHİBİNİN BAŞKA BİR EVİ VARSA KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ ?
Ev sahibinin başka bir evinin olması durumunda genel kabul ev sahibinin kiracıdan evi boşaltmasını istemesinde haklı bir sebebi olmadığıdır. Bu husus daha ziyade gereksinim nedeniyle tahliye davalarında gündeme gelmektedir. Çünkü gereksinim nedeniyle tahliyelerde yargıtayın temel kıstaslarından biri ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin dava konusu taşınmaza olan gereksiniminin gerçek ve samimi olması gerektiğidir.
Eğer ev sahibine ait başkaca bir taşınmaz var ise kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin eve olan ihtiyacını gerçek ve samimi bulmamaktadır. Ancak her koşulda ev sahibinin başka bir evinin olması ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını göstermez. Söz gelimi ev sahibinin diğer evi başka bir şehirdeyse bu durumda halen dava konusu taşınmaza ihtiyaç gerçek ve samimidir. Dolayısıyla ev sahibinin başka evinin olması her zaman somut olaya göre irdelenmelidir.
KİRACI EN KOLAY NASIL TAHLİYE EDİLİR ?
- Tahliye Taahütnamesine Dayalı İcra Takibi
Uygulamada kiracının en kolay biçimde tahliyesini sağlamak için genellikle kiraya veren, taşınmazı kiraladığı zaman kiracıya tahliye taahütnamesi imzalatmaktadır. Böylece tarafların imzalamış olduğu tahliye taahütnamesinde belirlenen kira süresinin bitimiyle kiraya veren ya dava yoluyla ya da icra yoluyla kiracının tahliyesini en hızlı biçimde sağlayabilmektedir. Bu durumda yani tahliye taahhütnamesinin varlığında en kolay gidilen yol icra takibi ile tahliyeyi sağlamaktır. Örnek : 14 denilen icra takibi ile tahliye emri düzenlenip kiracının tahliyesi sağlanmaktadır.
Önem arz eden Örnek No: 14 isimli icra yolu ise İcra İflas Kanunu’ nun 272.maddesinde düzenlenmiştir. Örnek No: 14 bir tahliye emri olup bu tahliye emri ile kiracıdan evi tahliye etmesi istenir. Yukarıda ikinci konu başlığında açıklamış olduğumuz üzere şayet taraflar arasında imzalanmış bir tahliye taahütnamesi varsa Örnek No: 14 tahliye emri gündeme gelir. Böylece tahliye taahütnamesinde belirtilen kira süresinin sona ermesi halinde kiraya veren veya ev sahibi taşınmazın tahliyesi için Örnek No: 14 kanalıyla ilamsız icra takibi başlatabilir. Ancak Örnek No: 14 icra takibinde hak düşürücü süre bulunmaktadır.
Kiraya veren veya ev sahibi tahliye taahütnamesinde belirlenen kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava veya icra yoluyla kiracıyı tahliye etmelidir. Aksi halde kiracının taşınmazı tahliye etmesini isteme hakkını kaybeder. Bu süre hak düşürücü süre olup resen nazara alınır.
Örnek No: 14 tahliye emrinin içeriğinde ‘’ kiraya verenin ve kiracının veya bu kimselerin temsilcilerinin bilinen yerleri ve adresleri, mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı’’ yazılır.
- Kiracının Kirasını Ödememesi Durumunda Açılan İcra Takibi
Bir diğer kolay tahliye yolu ise kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde ev sahibinin tahliye isteme hakkıdır. Bu tahliye yolunu özetlemek gerekirse kira sözleşmesinin bir yıldan kısa ve bir yılı aşan kira sözleşmeleri olmak üzere ayrıma gidilir. Şayet kira sözleşmesi bir yıldan daha az ise kira süresi içinde kira ödenmediği takdirde kiraya verenin iki defa ihtarı ile taşınmazın tahliyesi gündeme gelecektir. Kira sözleşmesi bir yıldan fazla süreli ise kira süresi içinde kiracıya iki defa kirayı ödemediği için ihtarda bulunulursa taşınmazın tahliyesi nedeni doğar. Kiraya veren bildirimi yazılı olarak yapmalıdır.
İhtarnamede kiracıya kira borcunu ödemesi için 30 günlük mühlet verilir; bu süre içinde kira borcunu ödemezse kira sözleşmesinin feshedileceği ihtar edilir. Kiracı, verilen süre içinde kira borcunu öderse tahliye nedeni ortadan kalkacaktır. Kira borcu ödenmediği zaman ise icra takibi ile kira alacağının tahsil edilmesi gerekir. Başlatılacak olan icra takibinde yalnızca ödenmeyen kira bedelleri değil aynı zamanda eksik kira bedeli nedeniyle ilgili taşınmazın tahliyesi talep edilir. Uygulamada bu takip talebine Örnek No:13 denmektedir.
Ev sahibi ayrıca kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle veya kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle tahliye yolunu seçtiğinde öncelikle uygulamada Örnek No: 13 denilen ilamsız icra takibi başlatmalıdır. Bu takip gerçek ve hukuka uygun bir kira ilişkisinin varlığı halinde başlatılabilecek bir icra takibidir. Örnek No: 13 yoluyla ev sahibi dilerse yalnızca vadesi gelmiş fakat ödenmemiş kira bedellerini isteyebileceği gibi aynı zamanda eksik kira bedelleri nedeniyle taşınmazın tahliyesini de isteyebilir. Yani Örnek No: 13 ile vadesi geniş fakat ödenmemiş kira alacağının tahsili ile taşınmazın tahliyesi istenmektedir.
KİRACIYI İHTAR YOLUYLA TAHLİYE NASIL YAPILIR ?
Kiracıya evi tahliye etmesi istemli ihtarname keşide edilmesi için öncelikle ev sahibi veya kiraya verenin ya da bu kimselerin yasal temsilcilerinin noter aracılığıyla ihtarname keşide etmesi gerekmektedir. Bu kimseler hukuka uygun bir ihtarname hazırlayarak ihtarname ve varsa yasal temsilcilerinin yetki belgesi veya vekaletname ile herhangi bir notere gidebilirler.
Eksik kira bedeli nedeniyle ihtarname çekileceği zaman kira sözleşmesinde konulan ödeme zamanının geçmesi ve tarihten sonra ihtarname çekilmesi gerekmektedir. Bu halde ihtarname çekilmesinin en önemli sonuçlarından biri ihtarname çekilmez ise ödenmeyen kira alacağına faiz işlememektedir. Dolayısıyla aslında ihtarname çekilmesinin zorunlu olmadığı bu tahliye yolunda ihtarname çekilerek kira alacağına faiz işletilir. Kira borcunda temerrüt halinde ev sahibinin iki kez haklı ihtarname keşide edilmektedir. Birinci ihtarnamede kiracıya 30 günlük mühlet içinde vadesi gelmiş kira borcunu ve işlemiş faizi ödemesi talep edilir. 30 günlük sürenin geçmesiyle kira borcunu ödemeyen kiracıya ikinci kez haklı ihtarname keşide edilir. İkinci haklı ihtarname ile ev sahibine veya kiraya verene tahliye davası açma hakkı doğmaktadır. İşte ihtarnamenin bir diğer önemli işlevi de bu noktadır.
Bir üçüncü yol ise kiracıya ihtarname keşide edilerek ödeme emri göndermek ve aynı zamanda evi tahliye etmesini istemek. Böylece ihtarlı ödeme emrinde kiracıya 30 günlük süre içinde vadesi gelmiş kira borcunu ödemezse kiralanan taşınmazı tahliye etmesi gerektiği ihtar edilir. Keşide edilen ihtarnamede kiracının, kira borcunu ödemezse taşınmazın tahliye edilmesi gerektiği ihtar edildiğinde kiraya verenin veya ev sahibinin ayrıca ikinci kez ihtarname keşide etmesine gerek kalmaz. Bu halde ev sahibinin, verilen 30 günlük süre içinde vadesi gelmiş kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesini isteme hakkı doğar.
YAZAN
AV.ŞERİFCAN BADILLI