Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı Hakları Nelerdir? sorusu, Türkiye’de milyonlarca kiracıyı doğrudan ilgilendiren bir konudur. Kira ilişkisi yalnızca tarafların iradesiyle değil, aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda yer alan emredici hükümlerle şekillenir. Bir kiracı, yalnızca sözleşmede yazanlarla değil, kanunla tanınan geniş bir koruma alanına da sahiptir. Bu koruma; evi kullanıma uygun teslim alma, kira artış oranının sınırlandırılması, tahliye şartlarının kısıtlanması, ayıpların giderilmesini isteme, depozitonun iadesi ve hatta sözlü kira sözleşmelerinde dahi hakların geçerli olması gibi çok sayıda başlığı içerir. Bu makalede, kiracının sahip olduğu tüm haklar 2025 yılı itibarıyla güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında ayrıntılı biçimde incelenmiştir.

Kiracı Hakları

Bir kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiraya veren (mal sahibi veya malik olmasa bile kiraya verme yetkisi bulunan kişi) ve kiracı arasında karşılıklı borç doğuran bir ilişki oluşur. TBK madde 299’a göre kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracı ise buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir. Bu ilişki kapsamında kiracının hakları oldukça geniştir. Kiracı, kiralananı sözleşmede belirtilen amaç doğrultusunda kullanıma elverişli biçimde teslim almayı, kiralanandaki ayıpların giderilmesini, gerekli durumlarda kira bedelinde indirim yapılmasını ya da zararlarının tazminini isteyebilir. Ayrıca, kira bedelini zamanında ödediği sürece ev sahibi tarafından haklı bir sebep olmaksızın evden çıkarılamaz. Kiraya verenin, kiracının konutuna izinsiz girmesi halinde “konut dokunulmazlığının ihlali” suçu dahi oluşabilir. Kiracı aynı zamanda kira süresi bitmeden önce ev sahibinin mülkü üçüncü kişilere satması durumunda da koruma altındadır. Yeni malik, sözleşmedeki haklara aynen tabidir. Kiracı; sigorta, vergi gibi yükümlülüklerin kural olarak ev sahibine ait olduğunu da bilmelidir. Bu genel çerçeve, kiracının yalnızca barınma hakkını değil, ekonomik ve hukuki güvenliğini de teminat altına alır.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Ev sahibinin taşınmazı satması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereği kiracı, kira süresi boyunca yeni malike karşı da aynı sözleşme haklarını ileri sürebilir. Ancak yeni malik, konutu kendisi, eşi veya çocukları için kullanma ihtiyacındaysa bazı şartlar altında tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda yeni malik, mülkü satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermeli ve konutu edinme tarihinden itibaren en az 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açmalıdır. Bu süreler çok önemlidir; süresinde ihtar gönderilmezse tahliye davası reddedilir. Ayrıca Yargıtay, “ihtiyacın samimi ve gerçek olması” kriterini sıkı biçimde uygular. Yani, sadece yatırım amacıyla satın alınan bir ev için “ihtiyaç” gerekçesiyle kiracı çıkarılamaz. Yeni malik bu şartları yerine getirmezse kiracı konutta kalmaya devam eder. Kiracı açısından bu durum, kira sözleşmesinin hukuki güvence sağladığının açık göstergesidir. Uygulamada birçok kiracı, “ev satıldı, hemen çıkmalısınız” şeklinde hatalı yönlendirmelere maruz kalmaktadır. Oysa ki yeni malik, kanundaki prosedürlere eksiksiz uymadıkça kiracıyı tahliye edemez. Bu sebeple kiracılar, noter aracılığıyla gelen ihtar ve dava tebligatlarını dikkatle incelemeli ve süreleri takip etmelidir.

Kontratsız (Sözleşmesiz) Kiracının Hakları

Halk arasında “kontratsız kiracı” olarak bilinen durum, yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmadığı hallerde de kiracının tüm yasal haklardan yararlanabileceğini ifade eder. TBK, kira sözleşmesinin yazılı yapılmasını zorunlu kılmaz; tarafların kira ilişkisinde anlaştıklarını göstermeleri yeterlidir. Dolayısıyla sözlü kira sözleşmeleri de geçerlidir. Ancak ispat bakımından yazılı belge, kira dekontları, WhatsApp veya e-posta yazışmaları büyük önem taşır. Bu belgeler, kiracının kira bedelini ödediğini, taşınmazı kullandığını ve anlaşmanın varlığını ispatlar. Kiracı, kontratsız durumda da tahliye nedeni olmaksızın evden çıkarılamaz. Ev sahibi, yalnızca TBK’da sayılan sınırlı hallerde tahliye davası açabilir. Ayrıca kiracı, eğer kira ödemelerini düzenli yapıyorsa sözleşmesiz de olsa aynı kira artış sınırlarına ve depozito iade hakkına sahiptir. Sözleşme olmaması, kiracıyı korumasız hale getirmez; yalnızca bazı uyuşmazlıklarda delil sunma yükümlülüğünü ağırlaştırır. Bu nedenle sözleşme yapılmadıysa dahi her kira ödemesinin banka üzerinden yapılması, açıklama kısmına “X ayı kira bedeli” yazılması son derece önemlidir. Böylece hem tahliye davası riskine karşı hem de depozito iadesi süreçlerinde kiracı güçlü bir delil temeline sahip olur.

Kira Artışında Kiracı Hakları

Kiracının en sık karşılaştığı sorunların başında kira artış oranı gelir. Türk Borçlar Kanunu madde 344’e göre kira artış oranı, sözleşmede yazılı olsa bile TÜFE’nin (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasını geçemez. Ayrıca 01.07.2024 tarihine kadar geçerli olan düzenlemeye göre, konut kiralarında %25’lik üst sınır uygulanmaya devam etmektedir. Bu sınırlama işyeri kiraları için geçerli değildir. Taraflar arasında artış oranı belirlenmemişse hâkim, TÜFE’yi aşmamak şartıyla emsal kira bedellerine ve hakkaniyete göre artış oranı belirler. Beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, “kira tespit davası” açarak yeni kira bedelinin emsal değerler üzerinden belirlenmesini talep edebilir. Kiracı, bu davada bilirkişi raporlarına itiraz ederek emsal kiraları sunabilir. Uygulamada en büyük hata, kiracının ev sahibinin talep ettiği yüksek artışı mecburen ödemesi gerektiğini sanmasıdır. Oysa ki kanuni üst sınırı aşan zam oranları geçersizdir. Fazla ödenen tutarlar, iade davası konusu yapılabilir. Ayrıca ev sahibi, “gecikme cezası” veya “bir aylık kirayı peşin ödemezsen sözleşme feshedilir” gibi hükümler koysa dahi bunlar TBK gereği geçersizdir. Kiracı, yalnızca kanunun izin verdiği oranda artış yapmakla yükümlüdür.

5 Yıllık Kiracı Hakları

Kiracının 5 yılı doldurmuş olması, tek başına tahliye sebebi değildir. Ancak 5 yıl dolduğunda kiraya verenin kira tespit davası açma hakkı doğar. Bu davada mahkeme, kiralanan taşınmazın konumu, emsal kira bedelleri, bina yaşı, konutun durumu gibi unsurları değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Bu nedenle 5 yıllık kiracılar, kira tespit davası ihtimaline karşı hazırlıklı olmalıdır. Fakat bu durum kiracının evden çıkarılabileceği anlamına gelmez. Kiracı, kira borcunu düzenli ödüyorsa, evi özenle kullanıyorsa ve tahliye taahhüdü vermemişse sözleşme kendiliğinden uzar. TBK madde 347 uyarınca, sözleşmede belirlenen süre dolduğunda kiracı çıkmak istemezse kira ilişkisi birer yıllık dönemlerle otomatik olarak yenilenir. Yargıtay kararlarında, “kiracının uzun süre oturmasının tahliye nedeni sayılamayacağı” açıkça belirtilmiştir. Ev sahibi yalnızca ihtiyaç, yeniden inşa veya yıkım gibi özel sebeplerle dava açabilir. Bu açıdan 5 yıllık kiracıların en büyük avantajı, yasal tahliye korumasının devam etmesidir. Kiracılar, sözleşme bitiminden önce gelen tahliye taleplerine yazılı yanıt vererek haklarını kayıt altına almalıdır.

10 Yıllık Kiracı Hakları

Kira sözleşmesi belirli süreli yapılmışsa ve kiracı çıkmak istememişse, sözleşme her yıl kendiliğinden uzar. Bu durum 10 yıl boyunca devam eder. 10 yıl dolduktan sonra ise kiraya veren, artık her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim yaparak, herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bu süre hesabında hataya düşülmemelidir; 10 yıl uzama süresi, sözleşme süresi bittikten sonra başlar. Örneğin 1 yıllık sözleşme 2015’te yapılmışsa, 2026’ya kadar kiracı tahliye edilemez. Ayrıca bildirim süresine uyulmazsa tahliye davası reddedilir. Yargıtay uygulamasında, kiracının 10 yılı doldurmasına rağmen “tahliye bildirimi süresinde yapılmadığı” gerekçesiyle kiracı lehine çok sayıda karar verilmiştir. Kiraya verenin bu bildirimi noter aracılığıyla yapması zorunludur. Kiracılar ise tebligatı aldıklarında hemen çıkmak zorunda değillerdir; dava açılmadan tahliye gerçekleşmez. Bu düzenleme, uzun süreli kira ilişkilerinde kiracının barınma istikrarını korumak amacıyla getirilmiştir. Dolayısıyla 10 yıllık kiracılar, kanuni süreler dolmadan ve bildirim yapılmadan evden çıkarılamazlar.

Kiralanandaki Kusurun Giderilmesini İsteme Hakkı

Kiracı, taşınmazın sözleşmeye uygun teslim edilmemesi veya sonradan ortaya çıkan eksiklikler (örneğin rutubet, tesisat arızası, ısıtma bozukluğu gibi) karşısında TBK madde 305 uyarınca bir dizi hakka sahiptir. Kiracı, öncelikle ayıbın giderilmesini kiraya verenden talep eder. Kiraya veren bu talebi makul sürede yerine getirmezse kiracı, masrafı kiraya verenden talep ederek onarımı yaptırabilir ve bu bedeli kira bedelinden mahsup edebilir. Ayrıca kiracı, kusurun giderilmemesi nedeniyle uğradığı zararı (örneğin eşyaların zarar görmesi veya sağlık sorunları) için tazminat isteyebilir. Ayıp ciddi nitelikteyse kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Yargıtay, özellikle “ısıtma sisteminin çalışmaması” veya “sürekli su sızıntısı” gibi durumları önemli ayıp olarak kabul etmektedir. Bu gibi hallerde kiracının kira bedelinde indirim istemesi de mümkündür. Uygulamada en sık hata, kiracının onarım yapmadan önce yazılı bildirimde bulunmamasıdır. Bildirim yapılmadığında yapılan harcamalar geri alınamayabilir. Bu nedenle kiracının, noter veya e-posta yoluyla yazılı şekilde ihtar göndermesi gerekir. Ayrıca yapılan tüm harcamaların fatura veya makbuzla belgelenmesi ispat açısından zorunludur.

Depozitonun İadesi ve Kiracı Hakları

Depozito (güvence bedeli), kira sözleşmesi sırasında kiracının taşınmazı zarar vermeden kullanacağını teminat altına almak için ödenir. TBK madde 342’ye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito miktarı en fazla üç aylık kira bedelini geçemez. Depozito, ev sahibine elden verilmemeli, bir banka hesabında kiracı adına açılan vadeli hesaba yatırılmalıdır. Banka, bu tutarı tarafların yazılı onayı veya mahkeme kararı olmadan serbest bırakamaz. Ev sahibi, tahliyeden sonra taşınmazda olağan yıpranma dışında bir zarar tespit etmemişse üç ay içinde bankaya yazılı olarak itiraz etmezse, depozito kiracıya iade edilir. Uygulamada birçok kiracı, depozitoyu elden teslim ettiği için iade alamamaktadır. Bu nedenle ödeme mutlaka banka üzerinden yapılmalıdır. Ayrıca depozito, kira bedelinin yerine geçmez; kiracı, son ay kirasını “depozitodan düşülür” diyerek ödemekten kaçınamaz. Yargıtay’a göre depozitonun amacı kira değil, zarar teminatıdır. Kiracı evi teslim ettikten sonra, ev sahibinin zarara ilişkin talebi yoksa bankadan iade talep edebilir. Depozitonun iadesi, kiracının sözleşme yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesi ve taşınmazı teslim etmesiyle mümkündür. 

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KİRACI HAKLARI

​Yapının kentsel dönüşüm kapsamına alınması için öncelikle ‘RİSKLİ YAPI’ sınıfına girmesi gerekmektedir. Riskli yapılar ise yıkılmaktadır ve kiracının bu durumda bazı hakları vardır. 

​Riskli yapılar da kiracının itiraz hakkı bulunmasa da, yenilenme amacı taşıyan yıkımlara kiracı kira kontratını ileri sürerek itiraz edebilir.

​Kentsel dönüşümde kiracı, taşınması için ödeme isteyebilir. Bu bedel 2 kira bedelidir. 

​Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması sonucu, süreklilik arz eden bir yeni yapı ihtiyacı bulunmaktadır. Yürütmenin ise bu kapsam da sürekli güncel yardımları ve teşvikleri bulunmaktadır. Yaşadığınız ile göre Çevre ve Şehircilik il müdürlüklerinden güncel bilgi alınması doğru olacaktır.

​Yapının riskli olduğunun kiracı tarafından tespit edilmesi halinde, kiraya verene yapılacak ihtar ile kira sözleşmesini tek taraflı fesih hakkına sahip olmaktadır.

RUTUBETLİ EVDE KİRACI HAKLARI

​Kiracı evin ayıplı olması halinde, ev sahibinden bu ayıbın uygun sürede giderilmesini isteme hakkına sahiptir. Evin rutubetli olması da hukuken bir ayıptır. 

​Kiracı yaşadığı evin rutubetli olması halinde, ev sahibine uygun bir zaman tanıyıp rutubetin giderilmesini isteme hakkına sahiptir. Bu makul süre de ayıp ev sahibi tarafından giderilmezse kiracı, kendisi gerekli masrafları yapıp rutubetli ayıbı ayıpsız hale getirebilir. Bu ayıba ilişkin yapmış olduğu masrafları ise kira bedelinden düşerek, kalan kira bedelini ev sahibine öder. 

​Eğer ki rutubet binanın genel durumundan kaynaklanıyorsa, bu ayıbın bedelinden binadaki tüm mal sahiplerin ortak sorumludur. Tüm masrafı kendi karşılayan kiracı veya ev sahibi, diğer mülk sahiplerine rücu etme hakkına sahiptir. 

RİSKLİ YAPI KİRACI HAKLARI

​Deprem kuşağında olan Ülkemiz de, riskli yapı olarak nitelendirilen binaların çoğunda kiracılar oturmaktadır. Kiracı olmaya başladığı dönemde riskli yapı olmayan ancak daha sonrasında riskli yapı ortaya çıktığında kiracılar bu riskli evler de oturmaya devam etmek zorunda değildir. 

​Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene kiraladığı yeri elverişli ve kullanıma uygun halde bulundurma borcu yüklemektedir. Yapının riskli olması sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir.

​Yapının riskli olduğunun kiracı tarafından tespit edilmesi halinde, kiraya verene yapılacak ihtar ile kira sözleşmesini tek taraflı fesih hakkına sahip olmaktadır. Bu hak kiracıya Türk Borçlar Kanunun 301. Maddesinde verilmektedir. Kanun metni ; ‘Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.’’ şeklindedir. 

DÜKKAN KİRACI HAKLARI

​Dükkan olarak tabir edilen terimin hukuktaki karşılığı ‘çatılı işyeri’dir. Konut ve çatılı işyerleri kanunen bir görülmüştür ve tüm hakları aynıdır. Belirtmek gerekir ki her olayın kendine özgü hukuksal çözümü olduğu için, alanında uzman avukata danışmak faydalı olacaktır. 

İSKANSIZ EVDE KİRACI HAKLARI 

​İskan, yapının ilgili belediyesince tüm hukuki ve yapısal şartlara uyması halinde verilmektedir. Binanın bitmesi ile iskanının olması aynı anlam taşımamaktadır. Bu sebeple bitmiş binalarda ev sahipleri evlerini kiralayabilmektedirler. 

​Kiralanan evin kiracısı, sözleşme kurulurken iskanın olmadığını biliyorsa, evini iskansız kabul etmiş sayılır ve bu haliyle sözleşmeye uyması gerekmektedir. Ancak iskanın olmadığını bilmiyorsa, sözleşmeyi tek taraflı fesih etme hakkına sahiptir. 

​Kiralanan yer, artık kullanılmaz hale gelirse de kiracı sözleşmeyi tek taraflı fesih etme ve kira ödememe hakkına sahiptir. 

Saygılarımla.

Av. Özcan Özkan