Hukuki Makaleler

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı Hakları Nelerdir - tekohukuk

Kiracı Hakları Nelerdir? Türkiye Cumhuriyeti Anayasa’ya göre sosyal ve hukuk devletidir. Sosyal devlet kavramı, devletin bireylere güvenlik ve barınma hakkı sağlayan, güçsüzü güçlüye karşı koruyan yapısını ifade etmektedir. Hukuk devleti ilkesi ise devletin ve bireylerin kanunlara bağlı oluşunu ifade etmektedir. Bu Anayasal teminat altına alınan bu hak ile, devlet kiracıları koruyucu şekilde kanunlar yapmaktadır. Bu kanunlar ise genel olarak Türk Borçlar Kanunun’da yer almaktadır. 

​Buna göre, kiracı ve kiraya veren arasında yapılan kira kontratların da, kiracının hakları TBK tarafından korunmaktadır. Kontratta kiracıya sadece kira ödeme ve özen borcu yüklenilmektedir. TBK 343. Gereğince kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, sonradan kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

EV SAHİBİ EVİ SATARSA KİRACI HAKLARI NELERDİR?

​Kiraya veren kişinin evi satması halinde, yeni ev sahibi eski kiraya verenin yerine geçmektedir. Kiracı TBK ve sözleşmeden doğan tüm haklarını yeni ev sahibine karşı da devam ettirmelidir. Yeni bir kontrat yapılmasına gerek olmayacaktır. 

Kiralananın el değiştirmesi m. 310  ‘’Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.’’ TBK’da bu durum kanun koyucu tarafından açıkça ifade edilmiştir ve yoruma mahal bırakmamaktadır. 

​Yeni ev sahibinin ancak SAMİMİ ihtiyacının olması halinde, evi aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya 6 aylık süre tanıyacak şekilde ihtar göndermesi gerekmektedir. Bu ihtarında eve duyduğu ihtiyacın açıklanması ve samimi ihtiyaç hali kiracı tarafından araştırılmalıdır.

​Özellikle yeni ev sahibinin kanundan doğan sebepler haricinde ki tahliye ve kira artış taleplerine itibar edilmemesi gerekmektedir. Bu hususlara ilişkin alanında uzman hukukçulardan, sorunun kendi durumuna özel danışmanlık alması kiracının faydasına olacaktır. 

​Tarafların ihtiyaç sebebiyle tahliye halinde, kiraya veren 3 yıl boyunca taşınmazını başka kiracıya kiralayamaz.  ‘TBK MADDE 355 – Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.’ şeklindedir.

​Kiraya verenin 3 yıl yasağına uymaması halinde, tahliye eden kiracının tazminat hakkı bulunmaktadır. 

5 YILLIK KİRACI HAKLARI

​Kiracı her kira dönemi sonunda, yasal belirlenen artış oranında artış yaparak kiracı olmaya devam etmektedir. Ancak 5. yılın sonunda kira bedelinin emsallerine göre düşük kalması halinde kiraya verenin bunu isteme hakkı bulunmaktadır. 

​Kiraya veren Hakim’den kiranın yeniden belirlenmesini isteyebilir. Hakim iş bu talepte, civardaki emsal yerlerin kirasına ve hakkaniyete uygun yeni bir kira belirleyebilir. Burada önemli olan, yeni kira bedelinin dava açma tarihinden itibaren işleyecek olmasıdır.

​Örnek verecek olursak, kiracı olduğunuz ve aylık 3.000TL bedel ödediğiniz evininiz de, 5. Yılın sonunda ev sahibinin dava açarak yeni kira bedeli talep etmiş olsun. Dava sonunda ise Hakim yeni kiranın 5.000TL olmasına karar verirse, 2.000TL artışı dava açtığınız tarihten itibaren kiraya verene ödemeniz gerekmektedir. 

​5. Yıla kadar resmi artışların üzerinde herhangi bir artış yapmanız gerekmemektedir. 

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KİRACI HAKLARI

​Yapının kentsel dönüşüm kapsamına alınması için öncelikle ‘RİSKLİ YAPI’ sınıfına girmesi gerekmektedir. Riskli yapılar ise yıkılmaktadır ve kiracının bu durumda bazı hakları vardır. 

​Riskli yapılar da kiracının itiraz hakkı bulunmasa da, yenilenme amacı taşıyan yıkımlara kiracı kira kontratını ileri sürerek itiraz edebilir.

​Kentsel dönüşümde kiracı, taşınması için ödeme isteyebilir. Bu bedel 2 kira bedelidir. 

​Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması sonucu, süreklilik arz eden bir yeni yapı ihtiyacı bulunmaktadır. Yürütmenin ise bu kapsam da sürekli güncel yardımları ve teşvikleri bulunmaktadır. Yaşadığınız ile göre Çevre ve Şehircilik il müdürlüklerinden güncel bilgi alınması doğru olacaktır.

​Yapının riskli olduğunun kiracı tarafından tespit edilmesi halinde, kiraya verene yapılacak ihtar ile kira sözleşmesini tek taraflı fesih hakkına sahip olmaktadır.

RUTUBETLİ EVDE KİRACI HAKLARI

​Kiracı evin ayıplı olması halinde, ev sahibinden bu ayıbın uygun sürede giderilmesini isteme hakkına sahiptir. Evin rutubetli olması da hukuken bir ayıptır. 

​Kiracı yaşadığı evin rutubetli olması halinde, ev sahibine uygun bir zaman tanıyıp rutubetin giderilmesini isteme hakkına sahiptir. Bu makul süre de ayıp ev sahibi tarafından giderilmezse kiracı, kendisi gerekli masrafları yapıp rutubetli ayıbı ayıpsız hale getirebilir. Bu ayıba ilişkin yapmış olduğu masrafları ise kira bedelinden düşerek, kalan kira bedelini ev sahibine öder. 

​Eğer ki rutubet binanın genel durumundan kaynaklanıyorsa, bu ayıbın bedelinden binadaki tüm mal sahiplerin ortak sorumludur. Tüm masrafı kendi karşılayan kiracı veya ev sahibi, diğer mülk sahiplerine rücu etme hakkına sahiptir. 

KONTRATSIZ KİRACI HAKLARI

​Kiraya veren ile kiracı arasında ki sözleşme kanunen yazılı olmak zorunda değildir. Kira kontratı yazılı yapılabileceği gibi, sözlü olarak da yapılabilecektir. Bu ifadeden açıkça anlamak gerekir ki, kiracı açısından kontratı yoksa bile kiracılıktan doğan tüm hakları aynen devam etmektedir.  Kira kontratının yazılı olması ispat açısından daha kolay ve makul olduğu için genelde kontratlar yazılı yapılmaktadır. 

​Kira sözleşmesi yazılı olmadığı için kiracı tahliye edilemez, kira bedelleri resmi artış oranını geçemez ve diğer haklarından yoksun bırakılamaz.

RİSKLİ YAPI KİRACI HAKLARI

​Deprem kuşağında olan Ülkemiz de, riskli yapı olarak nitelendirilen binaların çoğunda kiracılar oturmaktadır. Kiracı olmaya başladığı dönemde riskli yapı olmayan ancak daha sonrasında riskli yapı ortaya çıktığında kiracılar bu riskli evler de oturmaya devam etmek zorunda değildir. 

​Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene kiraladığı yeri elverişli ve kullanıma uygun halde bulundurma borcu yüklemektedir. Yapının riskli olması sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir.

​Yapının riskli olduğunun kiracı tarafından tespit edilmesi halinde, kiraya verene yapılacak ihtar ile kira sözleşmesini tek taraflı fesih hakkına sahip olmaktadır. Bu hak kiracıya Türk Borçlar Kanunun 301. Maddesinde verilmektedir. Kanun metni ; ‘Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.’’ şeklindedir. 

DÜKKAN KİRACI HAKLARI

​Dükkan olarak tabir edilen terimin hukuktaki karşılığı ‘çatılı işyeri’dir. Konut ve çatılı işyerleri kanunen bir görülmüştür ve tüm hakları aynıdır. Belirtmek gerekir ki her olayın kendine özgü hukuksal çözümü olduğu için, alanında uzman avukata danışmak faydalı olacaktır. 

İSKANSIZ EVDE KİRACI HAKLARI 

​İskan, yapının ilgili belediyesince tüm hukuki ve yapısal şartlara uyması halinde verilmektedir. Binanın bitmesi ile iskanının olması aynı anlam taşımamaktadır. Bu sebeple bitmiş binalarda ev sahipleri evlerini kiralayabilmektedirler. 

​Kiralanan evin kiracısı, sözleşme kurulurken iskanın olmadığını biliyorsa, evini iskansız kabul etmiş sayılır ve bu haliyle sözleşmeye uyması gerekmektedir. Ancak iskanınolmadığını bilmiyorsa, sözleşmeyi tek taraflı fesih etme hakkına sahiptir. 

​Kiralanan yer, artık kullanılmaz hale gelirse de kiracı sözleşmeyi tek taraflı fesih etme ve kira ödememe hakkına sahiptir. 

10 YILLIK KİRACININ HAKLARI

​Türkiye Cumhuriyet’inin Sosyal ve Hukuk devleti olmasından dolayı, kanun koyucular ev sahibine göre daha güçsüz durumda olan kiracıyı korumaktadırlar. Kiraya veren ev sahibi, keyfi olarak kiracısını tahliye edememektedir. Ancak kira süresinin 10. Yılında kiraya veren artık herhangi bir sebep sunmaksızın tahliye isteyebilir.

​Burada ki en önemli husus ihtar şartıdır. Kira döneminden 3 ay önce bildirimde bulunulmadığı sürece, ev sahibi kiracıdan evin tahliyesini isteyemez. Kiracıya hazırlanması ve süre sunulması için bu hak tanınmıştır. 

​10. Yıldan sonra kira döneminden 3 ay önce ihtar gönderilmezse, kira kontratı 1 yıl daha uzamış kabul edilir ve bu süreden tahliye talep edilemez.

Saygılarımla.

Av. Özcan Özkan

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir